惩罚性赔偿责任在商品房买卖合同中的适用

概要：2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的。 为制裁和遏制出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押，严重损害买受人基本生存权的欺诈行为，《司法解释》将该行为明确规定为可适用惩罚性赔偿责任的一种情形。但应当注意并不是只要出卖人在与买受人订立买卖合同时将该房屋抵押给他人，买受人就可以向出卖人主张惩罚性赔偿，从现有法律，特别是《合同法》的规定来看，当事人一方在与另一方签订合同时已经将标的物抵押给他人，并不必然会导致出卖人无法履行买卖合同的义务，对这一点，《合同法》第五十二条、第五十四条、第九十四条已有明确的规定。所以，只有当出卖人的行为违反了上述三条款所规定的情形时，买受人才可依据《合同法》的具体规定与本《司法解释》的规定，向出卖人主张惩罚性赔偿的责任。 3、出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的。 如前所述，该条属一房数卖的另一种情形，出卖人在出卖房屋时，不论其是故意隐瞒所售房屋已经

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　　2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的。 

　　为制裁和遏制出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押，严重损害买受人基本生存权的欺诈行为，《司法解释》将该行为明确规定为可适用惩罚性赔偿责任的一种情形。但应当注意并不是只要出卖人在与买受人订立买卖合同时将该房屋抵押给他人，买受人就可以向出卖人主张惩罚性赔偿，从现有法律，特别是《合同法》的规定来看，当事人一方在与另一方签订合同时已经将标的物抵押给他人，并不必然会导致出卖人无法履行买卖合同的义务，对这一点，《合同法》第五十二条、第五十四条、第九十四条已有明确的规定。所以，只有当出卖人的行为违反了上述三条款所规定的情形时，买受人才可依据《合同法》的具体规定与本《司法解释》的规定，向出卖人主张惩罚性赔偿的责任。 

　　3、出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的。 

　　如前所述，该条属一房数卖的另一种情形，出卖人在出卖房屋时，不论其是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，还是已经将此出卖房屋作为拆迁补偿安置房屋，对于买受人来说都无法取得该房屋，都属于欺诈；所以对该买卖合同的法律后果，买受人可有权选择请求撤销合同或者解除合同，并可获得惩罚性赔偿。当然，出卖人可能会违反在先与第三人所签订的合同而将该房屋交付给买受人，但这样他对第三人又构成了违约，第三人也可按照本《司法解释》的相关规定，要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。 

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　　在商品房买卖合同中适用惩罚性赔偿，对于调整商品房买卖中出现的合同纠纷所起的积极作用毋庸置疑，但是在司法实践中仅靠一个司法解释还是很不够的，打击商品房买卖中的恶意违约和欺诈行为，需要一套相关的配套制度来实现。比如加强对房地产广告的特殊监管，防止广告中虚假成分对消费者的误导；政务信息公开，尤其是消费者对开发商前期手续的办理审核情况有权了解等等，以最大限度的保护买受人的合法权益，减少买受人预购商品房的法律风险。 

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