海盐市场调研报告

概要： 欣居·花苑 经济适用房，均价在1900元/m2 恒隆广场（本地房产公司） 市中心的一个楼盘，两幢高层，一幢写字楼（5300元/m2起），是本地唯一个有精装修单身公寓（均价6000元/m2），3月开盘以来，已销售一空。仅剩少量写字楼在售了。 东奥·嘉州海岸（本地房产公司） 靠市中心楼盘，由三幢高层和底下裙楼组成。现都已是现房，目前也只有近十套未出售完。 3、海盐房地产市场特征 通过这几天的市场调研，发现海盐房地产市场有以下几大特点： 供需关系失衡，政府住房用地供应不足。 海盐县城人口11.8万，房屋的年需求量至少在18万方以上，而目前市场上仅有三个楼盘在销售（南塘琴园、天鸿名都二期、恒隆广场），而海欣·宜家花城、东奥·嘉州海岸也只剩高层的尾盘在销售了，三个楼盘的销售情况都很理想，恒隆广场两幢高层住宅几乎销售一空，天鸿名都二期的排屋也只有几套西边套和中间套了。今年一季度全县签订并登记备案的《商品房买卖合同》共计419份，同比增长2

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欣居·花苑 

经济适用房，均价在1900元/m2 


  

恒隆广场（本地房产公司） 

市中心的一个楼盘，两幢高层，一幢写字楼（5300元/m2起），是本地唯一个有精装修单身公寓（均价6000元/m2），3月开盘以来，已销售一空。仅剩少量写字楼在售了。 




  

东奥·嘉州海岸（本地房产公司） 

靠市中心楼盘，由三幢高层和底下裙楼组成。现都已是现房，目前也只有近十套未出售完。 

  

  

  

3、海盐房地产市场特征 

通过这几天的市场调研，发现海盐房地产市场有以下几大特点： 

  供需关系失衡，政府住房用地供应不足。 

海盐县城人口11.8万，房屋的年需求量至少在18万方以上，而目前市场上仅有三个楼盘在销售（南塘琴园、天鸿名都二期、恒隆广场），而海欣·宜家花城、东奥·嘉州海岸也只剩高层的尾盘在销售了，三个楼盘的销售情况都很理想，恒隆广场两幢高层住宅几乎销售一空，天鸿名都二期的排屋也只有几套西边套和中间套了。今年一季度全县签订并登记备案的《商品房买卖合同》共计419份，同比增长20.75%。而今年住宅土地的供应也只有盈都·海棠湾、海韵华庭两块共计19万平方，而且他们都是分两期开发，预计一期年底预售，所以海盐房地产市场明显将会出现供需不平衡。 

  房价较高，涨幅较快 

目前海盐的房地产均价为4287元/m2，最高的已经达到了6000多，已经超出了嘉兴市中心的房价了，而今年一季度的销售均价相对于201x年年均价上涨了21.42%，特别是高层住房，达到了19.4%的涨幅。 

  海盐下面各乡镇已成为在售楼盘的主要购买力。还有就是拆迁居民的住房需求、改善居住条件的住房需求、青年人的结婚购房需求 

乡镇已成为在售楼盘的主要购买力主要原因有以下： 

a)  海盐虽然工业较发达,但都主要是集中在县城，下面各乡镇的城镇没有大型的工厂，大部分是家庭作坊，城镇的建设也比较落后，无法形成新的商住区。不像其它工业发达的县城的乡镇，都有自己的支住产业，经济较发达，市政建设都比较完善，能形成的独立的商住区；所以造成海盐县城具有很强的凝聚力和向心力，很多的个体老板都是上班在乡镇，居住在县城。 

b)  小孩的上学问题，很多的家长为让小孩能接受较好的教育，都是转到县城上学。 

c)  年轻人的婚房，现在在海盐年轻人结婚都要求在县城买房，造成了年轻人在县城工作、生活，而农村以老人家居多。 

d)  农村人口进城对住房的需求 

  商品房单套面积较大，户型普遍不合理。 

现从各楼盘了解的情况看，房屋面积基本上都是在130m2左右，三室两厅二卫，而在100平方以下的户型都是只有两室两厅一卫，户型结构不合理。 

  排屋、单身公寓市场空间较大。 

在海盐，私营老板较多，具有一定的高档公寓购买力，所以尽管海盐现在市场上的排屋均价已经将近6000元/m2多了，但还是供不应求，目前在海盐就只有海欣宜家花城、金汇名仕花园和天鸿名都二期有排层，而且除天鸿名都二期（5月开盘）还仅剩几套，其余都已销售完毕，而恒隆广场的精装修公寓更是开盘后（3月开盘）2个月内销售一空。 

  新建的小区空置面积较少，入驻率较高。 

目前从已交房楼盘看，入驻率基本上达到90%以上，201x年住宅的空置面积为2.59万平方，同比减少了66.71%，投资性质的购房比较少。 

  相对多层来说，高层较销售较慢。 

在海盐，还是存在各县城普遍存在的一个问题：高层不如多层受欢迎，现在几个楼盘中，有剩的房源基本上是以高层为主，多层都已销售完毕。 

  新开发商铺少，而且价格偏低。 

目前在几个新开发的楼盘中，商铺占的比例很低，总共不及住宅的10%，一楼的均价在7500元/m2左右，这对于一个住宅均价已达到4287元/m2、而且经济较活跃的县城来说是一个很正常的现像，也足可以表现出海盐人对投资商铺的概念不强，这可能和城区分散、人口不集中有直接关系。 

  二手房市场挂牌房源少，房屋租金较高。 

在走访的当地几个大点的房产中介公司时，发现他们平均各家挂牌的总量不超过25户，而且都是以城区的老房子为主，很多的房子都已挂了将近一年。而目前在海盐市区中心三室一厅的带装修房屋已租到了2500元/月。 

目前海盐的房地产市场空间较大，随着杭州湾跨海大桥的开通，将会带动一批产业链，对海盐的经济将又会是一个大的促进。海盐现各开发商的房源都比较雷同，以多层、高层居多，而且户型都是比较大的，而排层、小户型、精装修公寓在当地是比较空缺的。接下来会有三个楼盘(盈都海棠湾（小户型居多）、海韵华庭、五星级酒店地块)的陆续推出，相信整体的房价不会再出现太大的涨幅了，消费者购房心态也会越来越理性。 

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