长沙房地产与物业管理市场调研报告（二）

概要：长沙房地产与物业管理市场调研报告（二） 四、长沙房地产及物管市场存在的问题 1、长沙房地产存在的问题： (1)、商品房供应结构不合理，市场仍需调控。 表现在两个方面：一是市场上高价格、大户型的商品房偏多，适合中等收入居民需要的中小户型、中低价位的商品住宅供应不足；二是商业用房供应量偏大，存在一定风险。目前，商业用房受到了投资者的高度关注，追求高回报率导致商铺投机成分增多。不论是否属于商业区，几乎绝大部分项目的邻街底层均建有商铺。由于商业用房供应量较大，长沙市已出现商用物业租赁市场有行无市，甚至经营难以为继的现象。 (www.laixuea.comwww.laixuea.com欢迎您投稿) (2)、部分紧俏楼盘已出现投机现象。 由于近几年来长沙市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现，部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再高价转手、被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无房可售，要买只能从前期投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致

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长沙房地产与物业管理市场调研报告（二） 


四、长沙房地产及物管市场存在的问题 

   1、长沙房地产存在的问题： 

　　(1)、商品房供应结构不合理，市场仍需调控。 

　　表现在两个方面：一是市场上高价格、大户型的商品房偏多，适合中等收入居民需要的中小户型、中低价位的商品住宅供应不足；二是商业用房供应量偏大，存在一定风险。目前，商业用房受到了投资者的高度关注，追求高回报率导致商铺投机成分增多。不论是否属于商业区，几乎绝大部分项目的邻街底层均建有商铺。由于商业用房供应量较大，长沙市已出现商用物业租赁市场有行无市，甚至经营难以为继的现象。 

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　　(2)、部分紧俏楼盘已出现投机现象。 

　　由于近几年来长沙市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现，部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再高价转手、被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无房可售，要买只能从前期投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性上涨。这种现象如果超过一定的限度又得不到及时控制，将会影响我市房地产市场健康、有序的发展。 

　　(3)、住宅供应市场化程度不高，影响开发商的投资热情。 

　　我国住房制度改革自98年停止实物分房以来，住房需求实行市场供给制。然而，由于非市场化运作商品房的存在，实际上我市住宅供应市场化程度不高。我市非市场化运作的商品房共有三种，一是经济适用房，二是公务员住宅小区，三是部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房。目前，我市经济适用房的建设规模受到了一定的控制，公务员住宅小区建设仍在加速进行，部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房越来越多。由于这些商品房是以低于市场价格甚至开发成本的价格向职工销售，扰乱了我市商品房的市场秩序，形成了不公平的市场竞争环境，将大部分具有二次置业消费能力的政府公务员，有稳定收入的国有企事业单位职工排斥在商品房消费市场之外，挤占了按市场行为经营的开发企业的市场空间。这种现象对开发商的投资积极性有较大影响，不利于吸纳外来投资，也影响了我市的投资环境。 

　　(4)、住房一、二级市场发展仍不平衡的矛盾。 

　　201x年我长沙市住房二级市场非常活跃，交易量猛增，成交面积突破180万平方米。但从住房一、二级市场的关系来看，长沙二手房市场的交易量与商品房市场相比，仍有较大差距，其交易量之比为1：2.5。参照上海、南京、深圳等城市，其比值为1：1，可以说长沙住房二级市场才刚刚起步。 

　　(5)、开发企业规模偏小，综合竞争力需进一步提升。 

　　随着长沙房地产市场的快速启动，进入的房地产业的企业数量迅速增加，但是缺乏大型、超大型房地产企业集团，大部分企业经营规模较小，自有资金实力薄弱，抗风险能力弱。据统计，到今年年初，长沙市共有开发企业1100余家，但注册资金5000万以上的只有57家，其中注册资金过亿元的仅有17家。众多房地产开发企业中尚未有一家公司的市场占有率超过5%。这与长沙市房地产业发展的步伐不相适应。 

    2、长沙物业管理市场存在的问题 

     (1)、社会条件不成熟,物业公司内部问题较多。 

 　　由于长沙的物业专业化管理起步较晚，因而人们的物业管理观念淡薄，对物业管理的功能认识不清，体现在两个方面:一个是有形也就是经济价值，随着时间的推移，各种设备，设施会逐渐老化，影响其功能的正常使用。小区内的环境会遭到自然和人为的破坏，从而造成物业的贬值。另一个是无形价值。人都是有荣誉感的，住在一个破败的小区和一个环境优美的社区人的精神面貌是不一样的。别人看你的眼光也是不一样的。现在长沙很多人还停留在老观念中，认为物业公司是他们养着的，甚至有个别的还提出不要物业管理。随者长沙经济的发展，人们观念的也会随之改变。物业管理本身就是为有钱人提供服务的，在香港什么样的物业管理是一个人地位的象征 

(2)、物业管理人员的专业水平有待提高。 

造成这一问题的原因一是大环境的影响，大家疲于应付日常事物，把大部分精力耗费在这方面，对物业公司的发展没有前瞻性的思考,造成物业管理在低层次上的重复。二是从业人员专业知识掌握不够，物业管理是门综合很强的工作，是一项系统工程，需要各方面的专业人才的互相配合。在有专业的同时还要有韧性。但长沙的一些物业公司的人员没有这方面的专业知识。 

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