商业街地产项目的规划设计

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商业地产项目从规模和形态上分两大类一类是大型的ShoppingMall还有一类是商业街的商铺店面首先讲一下大型综合商业国外叫做ShoppingMall即购物中心北京四、五环路沿线规划了四、五个ShoppingMall但到目前为止真正意义上的ShoppingMall一个都没建起来尽管立项非常多规划项目非常多拿去招商做宣传的非常多但还没有一个开始营业像丰联广场、国贸中心等也可以叫做ShoppingMall但国外意义上的ShoppingMall北京现在还没有从中反映出一个问题国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别很多发展商已经做了许多住宅项目的开发取得了一些成绩也获得了一些经验以为商业地产也可以像住宅项目那样运作找地找项目自己做市场评估自己完成规划设计然后招商振臂一呼结果就会一呼百应实际上存在很大的问题
为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？如果作一个形象的比喻我认为商业地产是传销住宅项目是直销做住宅项目时发展商可以自己分析市场根据对市场需求的研究作产品定位决定户型的比例以及住宅产品的类型然后通过销售处进行直接销售但大型的综合商业则完全不同它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户可以把他们视为直销）而是商家特别是主力店发展商首先要找到主力店按照他们的要求进行规划设计对于大型综合商业这是最难的一件事情比如一个几十万平米的店招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8千－1.2万平米）就算能拿到能够解决十万平米的主力店还有十几万平米等待解决这会对发展商产生非常大的压力

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