房屋预售制度若干理论问题研究

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近年来随着我国房地产业的蓬勃发展出现了一种新的房屋销售制度——房屋预售它是指开发商在房屋尚未建成时就把楼宇分成各个单位（以图纸标明）来预售给客户此时先预收首期付款建筑期中再收一部分待楼宇峻工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项相对于一般的现房买卖也称之为期房买卖对此制度《中国城市房地产管理法》第44条作了一般性规定并授权国务院根据具体情况作出补充规定除此之外对此制度的法律调整主要就是依靠各地的地方法规了作为一种新兴制度因立法规定的不足和实践经验的欠缺在房屋预售中有一些基本问题认识不清笔者试图依据现行法律、法规结合基本法理参考境外先进经验对以下基本问题略作理论探讨
一、预售合同的法律性质
（一）预售合同是否属于买卖合同
房屋预售合同签订之日房屋尚未开工或正在施工但双方意图都在于竣工后的房屋产权转让因此预售合同的标的物呈有一个“成长”过程但双方行为的本质仍是买卖行为预购人支付价款是为了取得房屋所有权开发商接受价款也自然负有交付房屋的义务预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同我国正在起草的《合同法草案》中将房屋预售称为待建房屋的买卖将其列在买卖合同一章中规定〔1〕因此在实践中遇到预售合同纠纷缺乏专门法律规定时应按买卖合同一般规定来处理
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