南昌市瑶湖板块某住宅项目前期调研报告

概要：（4）项目文化底蕴 该项投资项目依傍瑶湖，瑶湖不仅景色卓绝，而且历史文化底蕴丰厚。瑶湖“沿湖八景”即明代建筑蜚英塔、刘城庙、大庆古寺、长江古渡、二圣明灯等，神奇的民间传说，丰富的文化名胜，形成了瑶湖独特的景观线。昌东高校区的兴建直接唤醒了千年沉睡的瑶湖，加上国家级的高新区，使京东版块成为全省高学位人才最集中的首智之区，文化氛围之浓厚无出其右者。作为地产开发来讲，这里则拥有全市第一流的天然教育配套，以及汇聚人流的巨大聚集效应。 第二部分 瑶湖板块项目定位 （一） 住宅项目市场定位 ⑴ 区域定位。该项目位于南昌高新技术开发区和江西南昌市大学城园区。在这里，拥有南昌市科技含量最高的科技园和知识底蕴最浓厚的大学园区。因为这些，所以这里聚集了大量的人群。 （2）配套设施定位。这里还将建起南昌市的奥运体育馆。将带动整个南昌市居民的休闲娱乐和体育运动。人流量，人气那将是相当的可观。在交通方面，昌东地区拥有便利的交通道路和交通设施。在环境设施方面，这里拥有原生态的瑶湖和正在改造的艾溪湖，这里将是蓝色的海域

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（4）项目文化底蕴 
该项投资项目依傍瑶湖，瑶湖不仅景色卓绝，而且历史文化底蕴丰厚。瑶湖“沿湖八景”即明代建筑蜚英塔、刘城庙、大庆古寺、长江古渡、二圣明灯等，神奇的民间传说，丰富的文化名胜，形成了瑶湖独特的景观线。昌东高校区的兴建直接唤醒了千年沉睡的瑶湖，加上国家级的高新区，使京东版块成为全省高学位人才最集中的首智之区，文化氛围之浓厚无出其右者。作为地产开发来讲，这里则拥有全市第一流的天然教育配套，以及汇聚人流的巨大聚集效应。 
第二部分 瑶湖板块项目定位 

（一） 住宅项目市场定位 

    ⑴ 区域定位。该项目位于南昌高新技术开发区和江西南昌市大学城园区。在这里，拥有南昌市科技含量最高的科技园和知识底蕴最浓厚的大学园区。因为这些，所以这里聚集了大量的人群。 

（2）配套设施定位。这里还将建起南昌市的奥运体育馆。将带动整个南昌市居民的休闲娱乐和体育运动。人流量，人气那将是相当的可观。在交通方面，昌东地区拥有便利的交通道路和交通设施。在环境设施方面，这里拥有原生态的瑶湖和正在改造的艾溪湖，这里将是蓝色的海域和绿色的平原宝地。 

    

（二）住宅项目客户定位。 

现在的交通发达，所以我们可以将我们的客户群定于三种。第一种是工作在市区，并且有私家车的客户群。这种人群中很向往在人才密集和环境宜居的地方居住，这种人在调查的人群中占了很大的一个比率。第二种就是在瑶湖板块从事教育和企业工作的人群，他们有一定的经济实力和享受生活的资本，第三种就是很多年青人为其父母购置一套房让他们的父母居住。因为这里有风景和生活环境都是很适合老人生活的。在调查当中的这种消费人群占的比率也是相当的一部分。 

       

（三） 住宅项目产品定位 

房地产项目产品定位分析主要是研究产品种类和目标客户消费使用过程，确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析方案的构成因素，形成市场的差异化产品。根据调查数据显示，我们可以将产品定位分为二种：第一种就是建造一定量的别墅，这里的符合别墅的建造的很好的环境，还有要符合容积率为2的条件，并且还从调查中人们现在瑶湖里需求的也是相当高档的别墅。第二种产品是高档洋房，容积率首先是需要考虑的，还有就是社会广大消费者的需求，还有就是在这里购买房子的人一般都是有一定的经济实力的人群。  

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第三部分 房地产项目预测 

       根据目前南昌房地产市场和瑶湖板块的发展趋势，还有经过调查研究的数据表明，在瑶湖建一个500亩的容积率为2的住宅项目无论从开发商还是购房都来说是都是一件很不错的选择。无论是从产品需要，南昌市房地产市场价格来看，在瑶湖建这么一个项目都是可行的。 

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⑶ 城镇居民收入水平继续提高。财政收入增势强劲。全年财政总收入达518.1亿元，比上年增长21.7%，已是第四年保持20%以上的增幅。地方财政收入达305.3亿元，增长20.7%，其中增值税41.2亿元，增长21.6%。继201x年贵溪市财政总收入率先突破10亿元后，青山湖区、丰城市、南昌县201x年相继进入10亿元县行列。此外，西湖区、东湖区、广丰县、樟树市、德兴市、安源区等6个县（市、区）财政总收入超5亿元。全省99个县（市、区）中财政总收入过亿元的达94个，比上年增加10个。 

⑷ 固定资产投资较快增长。固定资产投资总量进一步扩大。全年全社会固定资产投资2683.2亿元，比上年增长23.7%。其中，城镇固定资产投资2377.4亿元，增长25.0%。在城镇投资中，第一产业投资24.5亿元，增长27.2%；第二产业投资1012.1亿元，增长38.8%，其中工业投资突破1000亿元，达1004.0亿元，增长38.4%；第三产业投资1340.8亿元，增长16.2%；非国有投资1374.5亿元，增长32.1%，占城镇投资的比重由上年的54.7%提高到57.8%；高新技术产业投资快速增长，完成投资121.4亿元，增长66.7%。 

（二） 南昌市房地产调查资料统计与分析 

⑴ 南昌住宅结构比例（抽样调查，共调查53个楼盘）。花园洋房有8个楼盘，多层有39个楼盘，小高层有22个楼盘，高层有13个楼盘，别墅有14个楼盘。根据以上抽样调查资料可知，花园洋房占8.3%，多层占40.6%，小高层占 22.9%，高层占 13.6%，别墅占 14.6%。 

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