碧水云天大厦开发市场调研报告

概要：碧水云天大厦开发市场调研报告 一、项目所处位置的周边环境 在世纪大道渭城桥（原二号桥）至咸阳桥（原一号桥）之间3公里范围内，现在基本上是一个住宅区。 在这个区段内，在建和已建的住宅项目，除过华宇公司开发的碧水茗居和佳境天城外，从东到西，路北有英伦沣景（6栋小高层，1栋多层），交通和容积率原因，销售的较慢，小高层目前还有45％以上；河南街小区（40栋多层），由于是安置房，不存在销售问题；水畔茗苑（4栋多层）项目太小，销售一般；秦阳花园（40栋多层），02年销售完成。路南有金泰?丝路花城（60余栋多层、小高层）一期30栋5层花园洋房由于景观和价格的原因，销售价格和速度都比较快，并将其中的30%卖给了西安人，邻街小高层还在观望中；清华科技园内住宅楼（4栋多层），虽然没有相关的手续，但由于便宜，目前也卖掉了一少部分；帝都花园（18栋多层、3栋小高层），邻街小高层因为户型太大的缘故，三年了，只卖掉了两栋楼的1/4，现在开发商要将全部项目转让，退出咸阳开发圈；邮政家属区（8栋多层），不存在面对市场问题

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碧水云天大厦开发市场调研报告


一、项目所处位置的周边环境  

   在世纪大道渭城桥（原二号桥）至咸阳桥（原一号桥）之间3公里范围内，现在基本上是一个住宅区。 

   在这个区段内，在建和已建的住宅项目，除过华宇公司开发的碧水茗居和佳境天城外，从东到西，路北有英伦沣景（6栋小高层，1栋多层），交通和容积率原因，销售的较慢，小高层目前还有45％以上；河南街小区（40栋多层），由于是安置房，不存在销售问题；水畔茗苑（4栋多层）项目太小，销售一般；秦阳花园（40栋多层），02年销售完成。路南有金泰?丝路花城（60余栋多层、小高层）一期30栋5层花园洋房由于景观和价格的原因，销售价格和速度都比较快，并将其中的30%卖给了西安人，邻街小高层还在观望中；清华科技园内住宅楼（4栋多层），虽然没有相关的手续，但由于便宜，目前也卖掉了一少部分；帝都花园（18栋多层、3栋小高层），邻街小高层因为户型太大的缘故，三年了，只卖掉了两栋楼的1/4，现在开发商要将全部项目转让，退出咸阳开发圈；邮政家属区（8栋多层），不存在面对市场问题；世纪星城（多层、小高层、高层共计22万平米）投资方的原因，使得小高层、高层停滞未盖；佳美花园（4栋多层），地域原因，使得它成为这个区段销售最慢的房子，历经四年，现在基本封盘。 

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   在陈阳寨以西，还有4个项目，平湖秋月（80000平米，其中住宅70000平米），一期销售一般，现在正在开发二期，因为是多层房，销售压力不大；湖滨花园（48000平米），一期多层基本销完，二期小高层正在销售中，开发商考虑到地段原因，价格较低（1750元/平米起价）；安谷园小区（40栋多层）同样由于是安置房，不存在销售问题，渭新小区（10栋多层、小高层），10栋多层基本上团购，面对正在建设的高层，开发商在销售上束手无策。 

   结论：考虑到这个区段目前的发展现状，建设大型酒店、专业写字楼以及大型商业都不具备基本的人气和商气；应当建设高尚住宅，同时为未来考虑，适当盖一少部分面积不大的产权式公寓，宜卖宜租。 

  

二、关于住宅 

（一）目前的竞争对手： 

   1、湖滨花园二期----世纪大厦，邻街12层商住楼，开发商为三阳地产，已销售了5个月，起价1750元/平米，销售很一般，目前还不到40%，距离和品质使得这个项目对该项目基本上不构成竞争。 

   2、秦阳花园邻街小高层商住楼，开发商是永泰田开发公司，共计9层，一二层为商业铺面，三----九层为住宅，面积为98―121平米。优势：只有一栋6个单元的1万余平米，一梯两户，南北通透，销售压力不大， 

   3、佳境天成，有前期近半年的销售顺势，切远离吵杂的马路，策划、销售人员的素质也很高。 

   这一左一右200米以内的两个项目是碧水云天大厦销售的直接客户竞争者。 

（二）碧水云天大厦建设商住楼的优势： 

   1、华宇公司几年来树立的品牌效应对楼盘的销售作用丝毫不可低估，从我们在调查反馈回来的信息中，就充分证明了这一点。 

   2、三年多的共同努力，世纪城?碧水茗居作为咸阳地区一个高尚住宅小区已经为广大市民所接受，依据商业经营“借势打势”的原则，再把碧水云天大厦作为它的延续、延伸，一定能吸引更多的咸阳市民、周边县区官商优异者来这里置业。 

   3、重视景观建设使得金泰?丝路花城一期不论在价格上还是在销售速度上都取得了良好的业绩，9月16日，两地电话区号统一，他们自然会趁热打铁，在二期建设上，也必然会加大广告投入，这样，吸引来的西安市民也就成了碧水云天大厦的潜在客户。 

  

三、关于商铺 

   在碧水云天A座招商过程中，从准商户的反馈来看，一、二层5200平米对经营者来说，有一种不大不小的感觉，不管是人人乐超市、爱家超市还是民生量贩，都希望在世纪大道上有一个分店，该项目位处十字路口，广场旁边也很符合他们的开店选址原则，但眼下的人气不足使他们都只仅仅想开一个1000---20xx平米的便利店，对于下一步，都定在10000平米以上，而碧水云天大厦则完全能够满足商户的要求。 

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