沈阳、北京、天津三地房地产考察报告

概要：沈阳、北京、天津三地房地产考察报告 本次考察是在集团公司的原有项目即将结束，举全公司之力狠抓新项目落实和近期销售工作成绩显著的背景下，由集团公司总经理郑巧鸿带队，集团营销策划中心、财务管理中心负责人、各项目公司老总、分管销售副总、物业公司老总一行对沈阳、北京、天津三地的房地产市场（包括精品小区、商业中心、步行特色街、农业休闲观光园等）进行为期五天的考察，分别去了沈阳的河畔新城、城建东逸、天龙家园、世博园、北京的锦绣大地物流港、金源时代购物中心，天津的文化街、食品街、万科水晶城、滨海新城、洋货市场。通过这次考察使大家对北方的房地产市场有了新的了解，在一些有品牌的大公司那里学到了很多，对大家来说收获很大，应该说外面的机会多，市场环境好，为公司制定下一步的发展战略奠定很好的基础。就这次考察主要从以下几个方面进行说明： (教育www.laixuea.com欢迎您投稿) 一、 市场——是企业发展的决定因素 我们这次考察主要针对北方市场，从这三个城市来看，人口多，都在四百万以上，城市建设都在大力的进

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沈阳、北京、天津三地房地产考察报告


本次考察是在集团公司的原有项目即将结束，举全公司之力狠抓新项目落实和近期销售工作成绩显著的背景下，由集团公司总经理郑巧鸿带队，集团营销策划中心、财务管理中心负责人、各项目公司老总、分管销售副总、物业公司老总一行对沈阳、北京、天津三地的房地产市场（包括精品小区、商业中心、步行特色街、农业休闲观光园等）进行为期五天的考察，分别去了沈阳的河畔新城、城建东逸、天龙家园、世博园、北京的锦绣大地物流港、金源时代购物中心，天津的文化街、食品街、万科水晶城、滨海新城、洋货市场。通过这次考察使大家对北方的房地产市场有了新的了解，在一些有品牌的大公司那里学到了很多，对大家来说收获很大，应该说外面的机会多，市场环境好，为公司制定下一步的发展战略奠定很好的基础。就这次考察主要从以下几个方面进行说明： 


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    一、 市场——是企业发展的决定因素 
    我们这次考察主要针对北方市场，从这三个城市来看，人口多，都在四百万以上，城市建设都在大力的进行中，不管是重工业城市沈阳的乌棚区拆迁改造、全国目前的经济发展热点天津滨海新区的开发，还是房价一直往上涨的北京，房地产市场比我们想象还要火，有很多的发展机会和空间，对于开发商来说利润的空间也比我们现有市场要大，政府的政策和支持力度也很大，应该说有很多好的机会，但我们能不能把握还要看下一步的工作，作为我们这样的公司，这样的规模，在目前的环境，走出去的时机到了，至于走向哪里？我们要做科学、细致的分析； 

    二、 企业的机制——决定企业的命运 
    我们企业经过八年的发展，具有了一定的市场运作能力，积累了一定的开发经验，有了自己的企业文化，打造了一支适应企业发展的团队，在不同的时期、不同的环境下，企业的机制基本上是符合市场的，具有操作灵活、决策快等优点。在这次考察中，我们在沈阳看了两个楼盘，一个是华新国际的河畔新城，一个是城建东逸，后者的地理位置要比前者好，但是楼盘的品质、设计、销售人员的精神面貌、细部工作却相反，结果不管是销售的价格还是销售的速度后者都不如前者，甚至城建东逸的景观投入比河畔新城还高，但是效果却不如后者，为什么？根本的原因是企业的机制，一个是民营，一个是国营。当然国营企业有资金、人才等优势，但面对瞬息万变的市场，光有这些的优势是不够的，要有对市场敏锐的眼光，果断的市场应变能力，这就需要一个非常灵活的机制。 

    三、 项目——企业利润的决定因素 
    我们公司经过这几年的发展，与一些大的房地产公司距离很大，关键是我们公司获取项目的能力欠缺，我们有时做的很累但收益不大，通过这次考察，要想拿好的项目，一方面就到房地产发展的空间相对大，市场不是非常成熟的城市，我们沈阳考察对这一点体会很深，就拿金华作比较，我们的房价没他们高，我们的市场没他们好，但我们的拿地成本却比他们高很多，市场的竞争大，风险也大；另一方面就是要学会利用政府的政策包装项目，比如北京的锦绣大地物流港，就是充分的利用了政府的政策，为企业创新了一个很好的赢利模式，这值得我们很好的借鉴学习；最后就是随着公司的发展，我们也可以尝试像万科、华新国际一样拿大的项目，进行分期开发，通过把生地做成熟地，以取得土地的增值利润，但这需要我们量力而为。 

    四、 产品——是房地产开发企业的灵魂 
    大家对专利这个名词一定非常的熟悉，也都听过诸如农产品研发专利、新技术创新发明专利、软件设计专利等，但我们还从没有听说房子的户型也有专利，这次在天津的万科水晶城我们看到了，他们设计了一种叫做“蚂蚁工房”的产品，不管他是不是炒做，确确实实让我们眼睛一亮，他们是真正的用心为客户设计产品，万科拥有自己的设计公司，根据不断变化的市场需求对户型进行完善。还有沈阳的河畔新城，他们的二期、三期的产品是在一期客户的建议中完善，真正做到了人性化的设计，所以在沈阳这么多房地产开发项目中只有华新国际的河畔新城做的全是精装修房，这也不足为怪了，敢如此做，因为他们明白房子是卖给客户的，他们为客户设计，保留好的方面，对不足之处加以改进和完善，房子当然有市场。 

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