收益法

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收益法
第一节收益法的基本原理
一、收益法的概念和理论依据
1.概念：是求取估价对象未来的正常净收益选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
2.理论原理：预期原理
将估价时点视为现在自爱现在购买一宗有一定年限收益的房地产预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值则这一货币额就是该宗房地产的价格
二、收益法适用的对象和条件
是有收益或者有潜在收益的房地产如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产
三、收益法的操作步骤
1.搜集有关房地产收入和费用的资料
2.估算潜在毛收入
3.估算有效毛收入
4.估算运营费用
5.估算净收益
6.选用适当的资本化率或折现率
7.选用适用的收益法计算公式求出收益价格
第二节收益法的计算公式
一、最一般的公式
nAi
V＝∑--------------
i=1（1＋R）i
式中:V─收益价格（元元/m2）；
Ai─未来第i年的净收益（元元/m2）；
R─资本化率（％）；
n─未来可获收益的年限（年）
二、收益年限无限年且其他因素不变的公式
V=a/r
此公式的假设前提是：⑴净收益每年不变为a;⑵资本化率大于零为r;⑶收益年限为无限年
三、收益年限有限年且其他因素不变的公式
V=a/r[1-1/(1+r)n]
此公式的假设前提是：⑴净收益每年不变为a；⑵资本化率大于零为r；⑶收益年限为有限年n
该公式有以下列用途：
1.直接用于计算价格
2.不同年限价格的换算
3.比较不同年限价格的高低
4.用于比较法中土地使用年限修正
5.其他通过计算可以发现资本化率越高接近无限年的价格越快
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