《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》画龙点睛

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新旧政策的主要差异
一、适用范围
二、将预售收入和计税毛利率的概念
三、有条件允许了部分预提费用在税前扣除
四、对于计税成本的归集明确
一、开发业务与竣工时间
1、企业房地产开发经营业务包括土地的开发建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品
2、除土地开发之外其他开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案
(2)开发产品已开始投入使用
(3)开发产品已取得了初始产权证明
与老31号文件相比完工的三个条件基本相同采用竣工、使用、产权孰早的原则
再次重申：不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理
二、收入的税务处理
1、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款包括现金、现金等价物及其他经济利益
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的可作为代收代缴款项进行管理
2、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入应确认为销售收入的实现
未正式签订“合同”所取得的收入
二、收入的税务处理
按照销售方式不同分别确认收入
一次性全额收款方式销售开发产品的应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日确认收入的实现
采取分期收款方式销售开发产品的应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现付款方提前付款的在实际付款日确认收入的实现
继续执行原31号文的合同约定与实际收讫价款孰早原则
二、收入的税务处理
采取银行按揭方式销售开发产品的应按销售合同或协议约定的价款确定收入额其首付款应于实际收到日确认收入的实现余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现
二、收入的税务处理
采取委托方式销售开发产品（无变化、且发生较少）
1、支付手续费方式委托销售开发产品的应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现
2、视同买断方式委托销售开发产品的属于企业与购买方签订销售合同或协议或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现
二、收入的税务处理
3.基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的属于由企业与购买方签订销售合同或协议或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的如果销售合同或协议中约定的价格高于基价则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现企业按规定支付受托方的分成额不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现属于由受托方与购买方直接签订销售合同的则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现
4.、包销方式委托销售开发产品的包销期内可根据包销合同的有关约定参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现
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