千禧国际村项目周边商业状况调研报告

概要：4、华侨大学师生 华侨大学现有师生6000余人，学生来源地以山东省内为主，省外以东北为主；因自费生较多，所以经济能力、消费能力较高；学校为师生提供宿舍、食堂、超市、休闲、体育活动等场所，日常生活所需基本都能满足。他们除在学校食堂用餐外，会到学校后门外的小饭店和流动摊购买小吃，由于北门接近于学院的食宿区又不直接临街等原因，比学院在空港路的南门网点要热闹的多；学校超市的产品供应较为齐全，通常的日用品都会在学校超市购买；休闲娱乐方面，大部分空余时间会在校内的网球场、羽毛球场、篮球场等体育活动场所、图书馆和网吧里度过，偶尔会在周末到城阳中心、青岛等地。 5、千禧国际村业主 国际村较偏离配套齐全的惜福镇中心，因而日常生活的必需品最好在就近的会馆可以买到、餐厅也是必不可少的；另外，由于购买国际村住宅的业主大部分都有私家车，因而将会经常驾车到城阳中心、青岛购物。 总体而言，位于城阳东部的惜福镇，由于受地理位置和大环境的制约，一些中、高档餐饮、购物中心、休闲娱乐等专业场所匮乏，商业经营以小规模的临街网点

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4、华侨大学师生 

   华侨大学现有师生6000余人，学生来源地以山东省内为主，省外以东北为主；因自费生较多，所以经济能力、消费能力较高；学校为师生提供宿舍、食堂、超市、休闲、体育活动等场所，日常生活所需基本都能满足。他们除在学校食堂用餐外，会到学校后门外的小饭店和流动摊购买小吃，由于北门接近于学院的食宿区又不直接临街等原因，比学院在空港路的南门网点要热闹的多；学校超市的产品供应较为齐全，通常的日用品都会在学校超市购买；休闲娱乐方面，大部分空余时间会在校内的网球场、羽毛球场、篮球场等体育活动场所、图书馆和网吧里度过，偶尔会在周末到城阳中心、青岛等地。 

5、千禧国际村业主 

   国际村较偏离配套齐全的惜福镇中心，因而日常生活的必需品最好在就近的会馆可以买到、餐厅也是必不可少的；另外，由于购买国际村住宅的业主大部分都有私家车，因而将会经常驾车到城阳中心、青岛购物。 

总体而言，位于城阳东部的惜福镇，由于受地理位置和大环境的制约，一些中、高档餐饮、购物中心、休闲娱乐等专业场所匮乏，商业经营以小规模的临街网点为主，这一带网点的主要特征是分布密集、经营范围广、档次不高、空置率低，这主要是由于绝大多数当地居民（外来务工者）长期以来的消费水平不高、消费范围相对封闭、消费需求以满足简单的日常必须品为主，对其他消费品的个性化需求不强；但对于少数的高层收入者来说此区域中高档消费场所的匮乏，致使大部分人不得不驾车到城阳中心甚至更远一点的地方消费。 

三、主要发现及建议 

惜福镇区域的商业网点经营范围较广，包括餐饮、超市、音像店、理发店、蛋糕店、皮革店、家电……其中餐饮占50%的较大比重，其次是各类小型超市，但整体的档次不高，不能满足消费群体对中高档的需求。 

a)     餐饮 

基本情况：惜福镇中心主要是以硬件设施简陋、卫生条件差的快餐类店铺为主。盛世家园网点主要是以提供特色小吃、炒菜的小型饭店为主。 

天一方中网点的五家餐厅与惜福镇其他餐厅相比，店面较大、初具规模，相对以上两个区域的档次略高，在午餐时间驾车前来的客户络绎不绝。 

主要发现：从王沙路由北向南，从镇中心居民集中的老城区到盛世家园的新兴社区到天一方中的美食一条街，随着两个项目网点的启用，餐饮业的档次也随之逐步提高；但仍然以提供简单快餐的店铺为主，因而当地富裕阶层和各企事业单位管理层的宴请消费主要是驱车到城阳中心和仰口。 

建议：尊信会馆在餐饮方面应该依托于高尔夫、会馆等硬件设施走高档路线、突出特色（包括菜式、大环境、装修等），弥补市场空缺，吸引消费者前来用餐、宴请宾朋、商务接待等；前期的主要消费群体以当地的富裕阶层和企事业单位管理人员及高尔夫练习场的会员为主。 

b)     超市 

基本情况：每个路段和社区都有临近的小型超市，甚至有的在100米的之间有两三家，其中有鲜族人经营的韩式超市，也有利群、维客等当地加盟店，其档次相仿，规模较小。 

主要发现：每个社区都配备超市已经是当地人默认日常消费的必需场所，但由于区域内的超市较多且档次、规模相仿，一般不会出现跨区域购买的情况；区域内没有发现便民药店。 

建议：尊信会馆应当效仿其他社区超市，规模不宜太大，提供齐全的日常用品、新鲜蔬菜等即可；如超市不可以代售简单药品，建议设立小型诊所或是便民药店。 

       主要消费群体是小区业主和高尔夫练习场的会员。 

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