从概念时代到产品时代——深圳、广州项目考察报告

概要：新世界地产在深圳的倚山花园—翠林别墅则显示出另外一种专业素质，翠林别墅共由23套2层独立别墅组成，倚靠梧桐山国家森林公园南麓，占地约120亩，为其倚山花园中的豪宅区。为了彰显其豪宅品质，开发商斥资600万元在本已绿意盎然的地块中修建了一个“天池”，并请国际大师设计了品位园林。自然与人工的悄然结合、舒适好用的户型设计、美仑美奂的室内装璜以及园区的道路和小品，处处在不经意间流露出品位和文化内涵。 和记黄埔在东莞的海逸豪庭则全部是北美原装别墅，基本采用了原设计风格和材质，实施的精度及品质也需要开发商的专业经验予以保证。 南国奥林匹克花园是公寓项目，它确定了运动的主题，并从副案名、项目包装、外立面设计、配套设施及园林小品等各个方面贯穿主题，精致的细节正是专业化的体现。 4、 环境优势强： 南北方气候的差异造就了不同的自然环境，这给在南方的开发商带来了得天独厚的优势。房屋的建造多利用地形，别墅则或倚山、或靠水，周围花草树木多种多样郁郁葱葱，多为自然形成再稍加修饰，给人一种山水人融为一体的感觉。这样的

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新世界地产在深圳的倚山花园—翠林别墅则显示出另外一种专业素质，翠林别墅共由23套2层独立别墅组成，倚靠梧桐山国家森林公园南麓，占地约120亩，为其倚山花园中的豪宅区。为了彰显其豪宅品质，开发商斥资600万元在本已绿意盎然的地块中修建了一个“天池”，并请国际大师设计了品位园林。自然与人工的悄然结合、舒适好用的户型设计、美仑美奂的室内装璜以及园区的道路和小品，处处在不经意间流露出品位和文化内涵。  

和记黄埔在东莞的海逸豪庭则全部是北美原装别墅，基本采用了原设计风格和材质，实施的精度及品质也需要开发商的专业经验予以保证。  

南国奥林匹克花园是公寓项目，它确定了运动的主题，并从副案名、项目包装、外立面设计、配套设施及园林小品等各个方面贯穿主题，精致的细节正是专业化的体现。  










4、 环境优势强：  

 南北方气候的差异造就了不同的自然环境，这给在南方的开发商带来了得天独厚的优势。房屋的建造多利用地形，别墅则或倚山、或靠水，周围花草树木多种多样郁郁葱葱，多为自然形成再稍加修饰，给人一种山水人融为一体的感觉。这样的例子有翠林别墅、半山海景别墅及水榭花都等。当然也有一些项目的先天自然环境并不尽如人意，但是倚赖气候优势，有计划的进行土地造型、园林造景等，同样可以创造出巧夺天工的人居环境。如凤凰城、四季花城等。  

5、 综合性价比高：  

由于南方房地产市场竞争激烈，开发商的利润预期比较合理，所以比起北京来讲，项目的性价比非常高。如凤凰城的独立别墅带精装修和私家花园仅由88万起价；南国奥林匹克花园三期悉尼奥运村为4栋18层一梯两户或一梯一户的板式公寓，围合6.67公顷的高尔夫球场，楼间距200-300多米，带精装均价只有4000元/平米，以至该项目三期在5.1开盘后于10天内售磬（260套）。  

二、 开发程序  

不知道是不是政府的统一要求，深圳广州的项目还有一个共同的地方，先进行会所及各项配套设施的建设，在房屋的结构和外立面以及样板间的建设完成后再进行房屋的销售。这样的操作方式使得购房者可以满足眼见为实的愿望， 免去购房者过高的心理期望，减少后期诸如因侵占绿地、会所等面积所导致的业主与开发商的矛盾。同时所售房屋建成、配套设施做好后给购房者直观的感觉，可以有力地促进房屋的销售。如凤凰城于201x年5月1日开盘，同时开放了其占地20xx亩的开放区，包括建设好的会所、广场、停车场、独立别墅区、联体别墅区及花园洋房区，以及园区景观、道路、小品和几十套精装样板间及其花园。又如南国奥林匹克花园，已经于去年7月、10月和今年5月3度开盘及封盘。我们前去参观的是其三期悉尼奥运村，它的一期、二期洛杉矶奥运村和雅典奥运村包括园林景观全部落成。大型超市已经营业，社区学校正在招生（今年9月正式开学），洗衣房、停车场等设施已投入使用。一切都是成熟社区的表现，生活离我们这样近。然而，它正式入住的时间却是今年8月底。其它的项目也大同小异，给我们的感觉“南方的业主真幸福”！这里面，反映的不仅仅是开发商的实力，还有做事的概念和服务的意识。  

北京在此方面差异是巨大的，我们习惯于先卖图纸然后再建房，先承诺了配套到后期再建设，这样的开发模式容易导致业主和开发商在后期因承诺而产生矛盾，也容易使购房者因信心不足而延缓甚至取消购房计划。但是，这样的状况还能维持多久？  


三、 产品定位  

在我们此次考察中，我们发现TOWNHOUSE产品在各个项目中都是一种点缀，或是处于别墅区中作为一种经济型别墅（如新世界硅谷别墅），或是同别墅、洋房共生作为一种中间产品（如凤凰城、水榭花都、半山海景别墅、锦绣香江），或是处于公寓区内作为一种升级公寓（如波托菲诺.纯水岸、碧海云天）。值得注意的是，深圳全市的TOWNHOUSE单位总共只有300余套。可见，TOWNHOUSE这种产品确实只是过渡产品。  

在我们的产品中，TOWNHOUSE是主流产品，价格和市场却是别墅的市场。可以说，我们以前的产品和价格有点脱节。在后期产品中，如何协调建筑面积和价格的矛盾，值得进一步商榷。  


四、 产品细节  

在实地踩盘的过程中我们深刻地感受到把好的细微的想法真正实施以后的精彩；特别是在一些细小问题的处理上，是可以打动消费者，使之产生购房的冲动。下面分几个方面来介绍一下。  

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