从概念时代到产品时代——深圳、广州项目考察报告

概要：从概念时代到产品时代——深圳、广州项目考察报告 从概念时代到产品时代 ——深圳、广州项目考察报告南方沿海城市住房商品化进程已有十余年了，北京由于大型国有企、事业多，关系错综复杂，住房真正商品化可以说只有两、三年的时间，这就造就了目前房地产开发上的一个现象：南方沿海城市（包括深圳、广州及上海等）的开发商比较成熟，房地产开发已经进入了产品时代，成熟的消费者、激烈的市场竞争迫使开发商靠着产品赢取合理利润；而在北京，稍早甚至目前还存在的变相集团购买、首都的特殊地位和较为特殊的市场需求纵容着开发商仍在追求超额利润，没有真正在产品上下工夫，而依靠“概念”炒作、打着政策的擦边球卖房子。出发点不同导致结果不同，开发商的态度直接决定了产品的运作方式。在商言商，追求利润对开发商来讲本无可厚非，但是作百年老店、提高企业的美誉度、增强企业的开发经验及至从每一个项目中更顺利地获取利润无疑能达到更高境界。在这一点上，万科是成功的典范。 (教育www.laixuea.com欢迎您投稿) “乱世出英雄”，北京地产界正处于群雄纷争的

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从概念时代到产品时代——深圳、广州项目考察报告


从概念时代到产品时代  

——深圳、广州项目考察报告南方沿海城市住房商品化进程已有十余年了，北京由于大型国有企、事业多，关系错综复杂，住房真正商品化可以说只有两、三年的时间，这就造就了目前房地产开发上的一个现象：南方沿海城市（包括深圳、广州及上海等）的开发商比较成熟，房地产开发已经进入了产品时代，成熟的消费者、激烈的市场竞争迫使开发商靠着产品赢取合理利润；而在北京，稍早甚至目前还存在的变相集团购买、首都的特殊地位和较为特殊的市场需求纵容着开发商仍在追求超额利润，没有真正在产品上下工夫，而依靠“概念”炒作、打着政策的擦边球卖房子。出发点不同导致结果不同，开发商的态度直接决定了产品的运作方式。在商言商，追求利润对开发商来讲本无可厚非，但是作百年老店、提高企业的美誉度、增强企业的开发经验及至从每一个项目中更顺利地获取利润无疑能达到更高境界。在这一点上，万科是成功的典范。  

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“乱世出英雄”，北京地产界正处于群雄纷争的阶段，南方的一些企业正是看准了时机，以雄厚的资金实力、丰富的市场经验和合理的利润预期争夺北京的市场，可以预见，只有确实遵循商品经济规律，以市场需求或者说消费者的利益为核心，作好产品的质量和服务，才能真正立于不败之地。  

深圳、广州四天的考察（见表一），我们是为了吸取南方成熟开发商、成熟项目的经验，也确实获益良多。从较为宏观的角度，其开发思路、开发程序、产品定位和产品细节等方面都有其显著的特点。  


表一、深圳、广州考察项目列表  

项目名称 项目特点  

棕榈泉别墅 位于银湖风景区，倚山而建  

银谷别墅·国际会议中心 位于银湖风景区，环境良好，产品相对落伍  

翠林别墅 优良的环境，专业的设计，倚山而建  

香蜜湖·水榭花都 位于香蜜湖度假村  

碧海云天 每户带花园的公寓和良好的现场管理  

新世界硅谷·城市山谷 紧凑的Townhouse，过多的错层  

波托菲诺·纯水岸 规划中的围合式Townhouse  

半山海景别墅 倚山势而造，自成区隔  

万科四季花城 优良的社区环境和管理，周到的细节处理  

观澜豪苑 5大高尔夫球场，独特的递进式公寓  

丽江花园·棕榈滩 独特的环形水道  

锦绣香江 别具一格的土地造型围墙  

南国奥林匹克 鲜明的运动主题和精致的细节  

碧桂园·凤凰城 丰富的产品，多样的户型，优秀的服务系统  

海逸豪庭·倚湖名居 优美的外观，原装北美豪华巨宅  



一、 开发思路  

因我们此行目的是考察豪宅，所以所选项目以别墅及联排别墅为主。深圳、广州及东莞三地的别墅开发有几个显著的特点：  

1、 规模大：  

以广州锦绣香江、凤凰城为代表的项目分别占地20xx亩和10000多亩（首期2500亩）。开发商在郊区低地价位置圈得大量土地，以较低的密度和容积率打造舒适度较高、而价位较低的产品。  

2、 配套全：  

郊区的造镇概念自然需要齐全的配套，以广州番禺区的南国奥林匹克花园为例，它拥有叠水泳湖、高尔夫球场、练习场、酒店、会所、写字楼、文化广场、大型综合超市、小学、幼儿园及公园等配套设施，品种齐全、生活方便。  

3、 专业化：  

专业化程度同开发商的开发经验密切相关。碧桂园.凤凰城的开发商广州碧桂园物业开发有限公司从属于碧桂园集团。碧桂园集团是一个从项目策划、建筑设计、建筑工程、装修设计、室内装潢、水电安装、园林绿化、自来水供应、市场营销、广告宣传到物业管理等房地产企业集团，按业务分为项目开发、建筑、销售、物业管理四大部分、19个注册公司。 碧桂园的经营特点概括起来有以下几点： 1. 土地资源储备充裕； 2. 产品多样化； 3. 经营方式灵活； 4. 利润来源多样； 5. 公司营运充满效率。10年来，已成功开发了9个碧桂园系列项目。10年的市场经验使5月1日开盘的凤凰城创造了7天长假销售5亿元的奇迹。  

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