地产项目可行性报告内容指引

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目录
第1章前言5
第2章项目决策背景及摘要5
2.1外部环境5
2.2内部因素5
2.3项目概况6
2.3.1宗地位置6
2.3.2宗地现状6
2.3.3项目周边的社区配套6
2.3.4大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）8
2.4土地价格8
2.4.1土地价格计算的方法8
2.4.2合作方式及条件9
2.4.3土地法律性质评估9
2.4.4取得土地使用权程序评估9
2.4.5政策性风险评估10
第3章市场分析10
3.1区域住宅或商业楼市场成长状况10
3.1.1区域住宅或商业楼市场简述10
3.1.2区域住宅或商业楼市场各项指标成长状况（近3-5年）10
3.1.3区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势10
3.1.4区域内表现最好个案状况11
3.2分析：本案在区域市场内的机会点11
3.2.1•区域市场在整体市场的地位及发展态势11
3.2.2•本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式11
3.2.3•本案在区域内开发市场潜力11
3.2.4•本案在开发中的营销焦点问题11
3.2.5区域市场目标客层研究11
3.2.6各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围11
3.3结论12
3.3.1本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点12
3.3.2目标市场定位及产品定位12
3.3.3市场定位12
3.3.4目标人群特征/来源区域/行业特点12
3.3.5产品建议12
第4章规划设计分析12
4.1初步规划设计思路12
4.1.1设计概念12
4.2规划设计的可行性分析12
4.3土地升值潜力初步评估14
4.3.1从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估14
4.3.2立即开发与作为土地储备优缺点分析14
4.4工程计划14
4.4.1工期计划14
4.4.2各期开工面积14
4.4.3竣工计划14
4.4.4开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率14
4.5销售计划14
4.5.1各期销售时间、价格、面积预计销售各期的市场占有率销售计划实现的可行性分析14
4.6投资收益分析和成本预测14
说明测算假设和主要运用指标如产品类型假设总建筑面积住宅和非住宅面积容积率项目总投资（直接建造成本加期间费用不包括营业税和所得税）等14
4.6.1税务分析15
4.7经济效益分析15
4.8敏感性分析：16
4.9项目资金预测：17
4.9.1资金投入计划：17
4.9.2资金回款计划：17
4.9.3资金需求计划：17
4.9.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额17
4.10管理资源配置17
4.10.1机构设置17
4.10.2人力资源需求18
4.10.3人力资源缺口及解决18
4.11综合分析与建议：18
4.11.1优势：18
4.11.2劣势：18
4.11.3机会：18
4.11.4威胁：18
4.11.5结论和建议18
第5章竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题18
5.1主要指标测算18
5.2竞争对手分析19
第6章在新城市开发需要补充的内容20
6.1市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况20
第7章附件21
7.1有关宗地情况的补充证明资料和法律文件如各种政府批文、权证等21
7.2按照新恒基集团成本核算指导设置科目明细详细列示成本测算过程21
7.2.1成本测算可采用两种方法：21
7.2.2成本估算表21
7.3说明23
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